A saját tulajdonodban lévő ingatlanodat 2022-ben kiadhatod magánszemélyként (adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül) vagy egyéni vállalkozóként.

Lakáskiadás magánszemélyként

Ha a lakásod nem egyéni vállalkozóként adod ki, akkor az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések érvényesek rád.

A lakás bérbeadásához nem kötelező adószámmal rendelkezned, ha

• csak és kizárólag ingatlant adsz bérbe,
• az ingatlan-bérbeadást nem teszed áfakötelessé (nem áfásan adod bérbe),
• nem vagy kötelezett közösségi adószám kiváltására.

Viszont ha van adószámod (adószámos magánszemélyként, egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként), azt fel kell tüntetned a bérleti díjról kiállított bizonylaton.

Ha a magánszemélyként történő ingatlan bérbeadás mellett egyéni vállalkozó is vagy, akkor nagyon figyelj arra, hogy a számlán véletlenül se szerepeljen az egyéni vállalkozói okmányirodai nyilvántartási számod (ugyanis ha ezt ráírod, akkor a NAV ezt úgy értelmezi, hogy egyéni vállalkozóként adod bérbe az ingatlant).

 Arról, hogy mit kezdjen magával az adószámos magánszemély a számlák világában, ITT írtunk bővebben.

Lakáskiadás egyéni vállalkozóként

A NAV állásfoglalása szerint ha nem a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat alkalmazod, akkor egyéni vállalkozói bevételed lesz a bérbeadásból, és az általad választott adózási mód (vállalkozói szja vagy átalányadózás) szerint állapíthatod meg a jövedelmed.

Ha egyéni vállalkozóként adod bérbe az ingatlanod, akkor az egyéni vállalkozói tevékenységi köreid között szerepelnie kell az ÖVTJ 6820 kezdetű tevékenységi körnek (melynek alszámai attól függően változnak, hogy lakó- vagy egyéb ingatlant adsz-e bérbe). Természetesen egyéni vállalkozóként csak olyan ingatlant adhatsz bérbe, ami szerepel az egyéni vállalkozásodban tárgyi eszközként).

Sokakat érdekel, átalányadózás esetén megéri-e a lakáskiadás, és ennek mi a menete. Ha mellékállású átalányadózó vagy, és a kiadás mellett döntesz, az adó- és járulékmentes értékhatár alatti bevétel (minimálbér tízszerese, vagyis jelenleg 2 m Ft/év) esetén érheti meg számodra ez a biznisz. Főállású átalányadózóként, ha ebben a minőségedben adnád ki az ingatlant, a 40%-os költséghányadba esnél, és ehhez még a minimálbér alapján történő szocho- és és tb-járulékfizetési kötelezettség is rájön.

A bérbeadásból származó bevételedről egyéni vállalkozóként köteles vagy számviteli bizonylatot kiállítani (ez lehet számla, vagy más számviteli bizonylat, pl. bevételi pénztárbizonylat).

Mikor érheti meg biztosan vállalkozóként kiadni a lakásod? Ha nem minősülsz főfoglalkozású egyéni vállalkozónak, átalányadózó vagy, és az éves összes vállalkozói bevételed (a bérbeadással együtt) nem éri el a minimálbér tízszeresét (2022-ben ez 2 millió Ft). Ebben az esetben sem szja-t, sem tb-járulékot, sem szocho-t nem kell fizetned, csak a bevételed 60 %-ának 1,2-szerese utáni iparűzési adófizetési kötelezettséged merül fel, illetve kamarai hozzájárulást kell fizetned (5.000,- Ft/év).

Ha például mellékállású, vagy nyugdíjas átalányadózóként adsz bérbe ingatlant 166.000,- Ft-ért, akkor a fizetendő szja-d, szocho-d és tb-járulékod nulla forint, a fizetendő iparűzési adód 2022-ben 14.342,- Ft (166000 * 12 hó * 0,6 jöv.hányad * 1,2 ipakorrigálás * 0,01 hipakulcs), amihely még hozzájön az 5.000,- Ft kamarai hozzájárulás, tehát az éves 1.992.000,- Ft bevételedhez csak 19.342,- Ft fizetnivaló kapcsolódik.

Hosszú távú bérlők - a valódi lakáskiadás vállalkozóként

Magánszemélyként, az SZJA szabályai szerint adózva népszerűbb kiadni egy lakást, mivel ha egyéni vállalkozóként teszed ezt meg, akkor a vállalkozásod adózási módjának megfelelően kell eljárnod. Arra is van lehetőséged vállalkozóként, hogy ne ilyen minőségben legyél bérbeadó, hanem magánszemélyként - ekkor az adószámod magánszemélyként is használnod kell - hívja fel a figyelmed korábbi cikkünkben Fülöp Olga. Részletezi azt is, hogy ilyen esetben hogyan zajlik a NAV-bejelentés.

A lakáskiadási jövedelem kalkulálása

Fontos kitétel, hogy ha a rezsiköltségeket (pl. víz, gáz, áram, fűtésdíj) ugyanakkora összegben térítteted meg a bérlőddel, mint amennyit feléd a szolgáltató kiszámlázott, akkor az ebből származó összeg nem minősül bevételnek. Nem tartozik ide a közös költség megtéríttetése, az ugyanis a bérbeadásból származó bevételbe beleszámít.

A jövedelmedet kétféle módon állapíthatod meg, ha magánszemélyként adod ki a lakásod: tételes költségelszámolással vagy 10% költséghányaddal.

Tételes költségelszámolás - sok költség és kevés bevétel esetén érdemes választani, mert a bevételből levonhatók a kiadás során felmerült költségeid, például felújítási költségek, a lakás értékcsökkenése. Ezek kifizetését persze igazolnod kell a számlákkal, illetve az értékcsökkenés alapjául szolgáló adásvételi szerződéssel. 

10% költséghányad - Rém egyszerű, a jövedelemből levonsz 10%-ot, a fennmaradó bevétel után pedig 15%-os szja-t fizetsz. Az adóalapod tehát a bevételed 90%-a lesz.

Ha kifizetőnek (cégnek, más vállalkozónak) adod ki az ingatlanod, akkor ők az általad nekik adott költségnyilatkozat alapján az szja-t levonják és befizetik a NAV-nak, tehát neked csak annyi dolgod lesz vele, hogy az év végén a bérbevevő által kiállított igazolás alapján kitöltöd az szja-bevallásod. Ha viszont magánszemélynek adod bérbe a lakást, akkor neked kell negyedévente az szja-előleget kiszámolnod, befizetned, és a saját számításaid alapján kell az szja-bevallásod kitöltened.

AAM vállalkozóként meríti-e a keretem a lakáskiadás?

Igen, az alanyi adómentes keretedet figyelned kell, a bérbeadás bevétele beleszámít. Ha Billingo fiókod van, erre elég csak ránézned, itt ugyanis vezetjük a kereteid a számlázásod alapján. Ha egyéni vállalkozóként és magánszemélyként is használod a Billingót, akkor külön regisztrálj majd a magánszemélyes bérbeadói tevékenységre Billingo fiókot, mert a vállalkozásodhoz képest más számlázási adatokat kell megadnod. (Az okmányirodai nyilvántartási számodnak nem szabad szerepelnie a számláidon.)

Rövid távú kiadás - Airbnb vállalkozóként 

A népszerű Airbnb szolgáltatás akkor valósul meg, ha az ingatlanod rövid időre adod ki, ilyenkor ez szálláshely-szolgáltatásnak minősül, nem bérbeadásnak. Adózási formából a kettő, már tárgyalt formán (10% költséghányad, tételes költségelszámolás) túl még egy választható. Ez a tételes átalányadózás.

Ezt nem választhatja az, akinek a rövid távú lakáskiadásból évi 12 millió forintnál több bevétele keletkezik, és/vagy 3 ingatlannál többen valósul meg a szolgáltatásnyújtás. Egyéb esetben viszont rendkívül kedvező konstrukció, amelyet egész adóévre választhatsz, kiadott szobánként 38 400 forint tételes átalányadót kell befizetned szja-ként évente. Ügyelj rá, hogy egy vendéged maximum 90 napig lakhat nálad egy naptári évben.

Korábban, a régi katával még könnyen lehetett ezt a szolgáltatást számlázni, az új kata törvény életbe lépésével annyi változás van, hogy csak és kizárólag magánszemélyeknek állíthatsz ki számlát a szállásról, céges rendezvényeket ilyetén nem tarthatnak az egységedben. A hosszú távú, szó szoros értelmében vett ingatlan-bérbeadás katásként pedig kifejezetten tiltott.

Milyen büntetést szab ki a NAV, ha hibázom az adózásban? 

Röviden: nagyot. Nem lesz elég csak az elmaradt adót megfizetned, ha kiderül, hogy nem állítottál ki a bevételedről bizonylatot, akkor a NAV becsléssel állapítja meg a bevételed (megnézik, a környéken mennyiért lehet lakást bérelni, és ez alapján vélelmezik, hogy neked mennyi bevételed lehetett), ami után nem csak az adót kell megfizetned, hanem ezen felül késedelmi pótlék fizetésére köteleznek minden egyes naptári napra lebontva, és pluszban bírságot is a nyakadba varrhatnak. 

Az elmaradt adót értelemszerűen számolják ki. Ha például havi 100 000 forint bérleti díjat kérsz a lakásodért, és mondjuk egy éven át nem fizettél utána semmit, akkor 162 000 forint elmaradt adót vasalnak be rajtad (100000 Ft x 12 hó x 0,9 jövedelem x 0,15 szja). A késedelmi pótlék egy napra számítva a jegybanki alapkamat (2022 novemberében 13%) 5 %-kal növelt értéke, elosztva 365-tel. A bírság a megállapított adóhiány 50-75 százaléka lehet, szóval nem kis összegről beszélünk. 
Ahhoz, hogy megtudd, neked mi a legjobb megoldás, érdemes felkeresned egy könyvelőt, a későbbiek folyamán a járulékaidat pedig könnyen figyelemmel kísérheted a Billingo fiókodban.

Bonyolultnak tűnik, és nem akarjuk a kedved szegni, de a lakáskiadás témája ennél sokszorosan összetettebb, egy cikk terjedelmén bőven túlnyúlik. Ahhoz, hogy megtudd, neked mi a legjobb megoldás, érdemes felkeresned egy könyvelőt, mert minden eset egyedi elbírálású.