2 hónap ajándékba

2 hónap ajándékba

Fizess elő MOST 1 évre bármilyen új Billingo szolgáltatásra és további 2 hónappal hosszabbítjuk meg az előfizetésedet!

maradt az akció végéig
maradt az akció végéig
Bezárás
Billingo.hu A Billingo online számlázó blogja. Gyors és élvezetes elektronikus számlázás.
Blog / Átalányadó / Lakáskiadás vállalkozóként - m…
Átalányadó - 2022.11.11. - 8 p. olvasás

Lakáskiadás vállalkozóként - mikor lehet, mikor nem?

Az albérletpiaci árak jelenleg megtorpantak ugyan az ingatlan.com friss kutatása szerint, ám ez közel sem jelenti, hogy ne lenne kifizetődő kiadni a használaton kívüli lakásokat, házakat. Amire neked a lakáskiadásnál vállalkozóként elsődlegesen figyelned kell, hogy papírozzatok le mindent a bérlőddel, és az adózás legyen patika tisztaságú, nehogy a hatóság elkaszálja a céged, vagy gigantikus bírságot szabjon ki rád.

Lakáskiadás vállalkozóként

A saját tulajdonodban lévő ingatlanodat 2022-ben kiadhatod magánszemélyként (adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül), egyéni vállalkozóként és adószámos magánszemélyként.

Lakáskiadás magánszemélyként

Ha az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választod, akkor magánszemélyként adhatod ki a lakásod. Fontos, hogy a számlán véletlenül se szerepeljen az egyéni vállalkozói okmányirodai nyilvántartási számod. Arra figyelj, hogy ha más tevékenységben egyéni vállalkozásod van, adószámodat fel kell tüntetned a bérbeadási adminisztrációban is (az egyéni vállalkozói nyilvántartási számoddal ellentétben). Magánszemélyként csak a bérleti díj utáni 15 százalék szja-t kell fizetned a NAV-nak. Az állampolgárságodtól függetlenül a bérleti díj adója Magyarországot illeti.

Abban az esetben nem kell közösségi adószámot kérned, ha mindezek egyszerre teljesülnek:

  • nem vagy egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenységed vonatkozásában
  • tevékenységed kizárólag az Áfa-törvény szerinti, adómentes ingatlan bérbeadás
  • az ingatlan bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget

Ha viszont nincs meg a csillagállás, az adószámos magánszemélyek útja a tiéd. Hogy mit kezdjen magával az adószámos magánszemély a számlák világában, arról ITT írtunk bővebben.

Lakáskiadás vállalkozóként

A NAV állásfoglalása szerint ha nem a magánszemélyekre vonatkozó szabályokat alkalmazod, akkor egyéni vállalkozói bevételed lesz a bérbeadásból, és az általad választott adózási mód (vállalkozói szja vagy átalányadózás) szerint állapíthatod meg a jövedelmed.

Ha egyéni vállalkozóként adod bérbe az ingatlanod, akkor az egyéni vállalkozói tevékenységi köreid között szerepelnie kell az ÖVTJ 6820 kezdetű tevékenységi körnek (melynek alszámai attól függően változnak, hogy lakó- vagy egyéb ingatlant adsz-e bérbe). Természetesen egyéni vállalkozóként csak olyan ingatlant adhatsz bérbe, amit egyéni vállalkozóként vásároltál, vagyis szerepel az egyéni vállalkozásodban tárgyi eszközként.

Kiadás és átalányadózás 

Sokakat érdekel, átalányadózás esetén megéri-e a lakáskiadás, és ennek mi a menete. Ha mellékállású átalányadózó vagy, és a kiadás mellett döntesz, az adó- és járulékmentes értékhatár alatti bevétel (minimálbér tízszerese, vagyis jelenleg kétmillió forint/év) esetén érheti meg számodra ez a biznisz. Főállású átalányadózóként, ha ebben a minőségedben adnád ki az ingatlant, a 40%-os költséghányadba esnél, és ehhez még a minimálbér alapján történő szocho és és tb-járulékfizetési kötelezettség is rájön.

A bérbeadásból származó bevételedről egyéni vállalkozóként köteles vagy számviteli bizonylatot kiállítani (ez lehet számla, vagy más számviteli bizonylat, pl. bevételi pénztárbizonylat).

Mikor érheti meg biztosan vállalkozóként kiadni a lakásod?

Ha nem minősülsz főfoglalkozású egyéni vállalkozónak, átalányadózó vagy, és az éves összes vállalkozói bevételed (a bérbeadással együtt) nem éri el a minimálbér tízszeresét (2022-ben ez 2 millió forint). Ebben az esetben sem szja-t, sem tb-járulékot, sem szocho-t nem kell fizetned, csak a bevételed 60 %-ának 1,2-szerese utáni iparűzési adófizetési kötelezettséged merül fel, illetve kamarai hozzájárulást kell fizetned (5.000,- Ft/év).

Természetesen azt te döntöd el, hogy vállalkozóként vagy magánszemélyként vásárolsz-e ingatlant, majd adod ki később, és ez egy soktényezős kérdéskör, szakember bevonását erősen javasoljuk. Egyéni vállalkozóként ritkán éri meg a vásárlás, már csak azért is, mert ha eladásra szánod el magad az évek múltán, az bevételnövelést jelent, ami húzza magával az adódat is, és a lakóingatlan áfája nem vonható le.

Hosszú távú bérlők - a valódi lakáskiadás vállalkozóként

Magánszemélyként, az SZJA szabályai szerint adózva népszerűbb kiadni egy lakást, mivel ha egyéni vállalkozóként teszed ezt meg, akkor a vállalkozásod adózási módjának megfelelően kell eljárnod. Arra is van lehetőséged vállalkozóként, hogy ne ilyen minőségben legyél bérbeadó, hanem magánszemélyként - ekkor az adószámod magánszemélyként is használnod kell - hívja fel a figyelmed korábbi cikkünkben Fülöp Olga. Részletezi azt is, hogy ilyen esetben hogyan zajlik a NAV-bejelentés.

A lakáskiadási jövedelem kalkulálása

A jövedelmedet kétféle módon állapíthatod meg, ha magánszemélyként adod ki a lakásod: tételes költségelszámolással vagy 10% költséghányaddal.

Tételes költségelszámolás - sok költség és kevés bevétel esetén érdemes választani, mert a bevételből levonhatók a kiadás során felmerült költségeid, például felújítási költségek, a lakás értékcsökkenése. Ezek kifizetését persze igazolnod kell a számlákkal, illetve az értékcsökkenés alapjául szolgáló adásvételi szerződéssel.

10% költséghányad - Rém egyszerű, a jövedelemből levonsz 10%-ot, a fennmaradó bevétel után pedig 15%-os szja-t fizetsz. Az adóalapod tehát a bevételed 90%-a lesz. Ha kifizetőnek (cégnek, más vállalkozónak) adod ki a lakásod, akkor ők az szja-t levonják és befizetik a NAV-nak, tehát neked csak annyi dolgod lesz vele, hogy az év végén a bérbevevő által kiállított igazolás alapján kitöltöd az szja-bevallásod. Ha viszont magánszemélynek adod bérbe a lakást, akkor neked kell negyedévente az szja-előleget befizetned, és a saját számításaid alapján kell az szja-bevallásod kitöltened.

AAM vállalkozóként meríti-e a keretem a lakáskiadás?

Igen, az alanyi adómentes keretedet figyelned kell, a bérbeadás bevétele beleszámít. Ha Billingo fiókod van, erre elég csak ránézned, itt ugyanis vezetjük a kereteid a számlázásod alapján. Ha vállalkozóként adsz bérbe lakást, akkor külön regisztrálj majd erre a tevékenységre Billingo fiókot, mert a vállalkozásodhoz képest más számlázási adatokat kell megadnod (figyelj oda: az okmányirodai nyilvántartási számodnak nem szabad szerepelnie a számláidon).

Rövid távú kiadás - Airbnb vállalkozóként

A népszerű Airbnb szolgáltatás akkor valósul meg, ha az ingatlanod rövid időre adod ki, ilyenkor ez szálláshely-szolgáltatásnak minősül, nem bérbeadásnak. Adózási formából a kettő, már tárgyalt formán (10% költséghányad, tételes költségelszámolás) túl még egy választható. Ez a tételes átalányadózás. Ezt nem választhatja az, akinek a rövid távú lakáskiadásból évi 12 millió forintnál több bevétele keletkezik, és/vagy 3 ingatlannál többen valósul meg a szolgáltatásnyújtás. Egyéb esetben viszont rendkívül kedvező konstrukció, amelyet egész adóévre választhatsz, kiadott szobánként 38 400 forint tételes átalányadót kell befizetned évente. Ügyelj rá, hogy egy vendéged maximum 90 napig lakhat nálad egy naptári évben.

Korábban, a régi katával még könnyen lehetett ezt a szolgáltatást számlázni, az új kata törvény életbe lépésével annyi változás van, hogy csak és kizárólag magánszemélyeknek állíthatsz ki számlát a szállásról, céges rendezvényeket ilyetén nem tarthatnak az egységedben. A hosszú távú, szó szoros értelmében vett bérbeadás katásként pedig nem megengedett egyáltalán.

Milyen büntetést szab ki a NAV, ha hibázom az adózásban?

Röviden: nagyot. Nem lesz elég csak az elmaradt adót megfizetned, ha kiderül, hogy nem állítottál ki a bevételedről bizonylatot, akkor a NAV becsléssel állapítja meg a bevételed (megnézik, a környéken mennyiért lehet lakást bérelni, és ez alapján vélelmezik, hogy neked mennyi bevételed lehetett), ami után nem csak az adót kell megfizetned, hanem ezen felül késedelmi kamat fizetésére köteleznek minden egyes naptári napra lebontva, és pluszban bírságot is a nyakadba varrhatnak.

Az elmaradt adót értelemszerűen számolják ki. Ha például havi 100 000 forint bérleti díjat kérsz a lakásodért, és mondjuk egy éven át nem fizettél utána semmit, akkor 162 000 forint elmaradt adót vasalnak be rajtad (100 000 Ft x 12 hó x 0,9 jövedelem x 0,15 szja). A késedelmi pótlék egy napra számítva a jegybanki alapkamat (2022. novemberében 13%) duplája elosztva 365-tel. A bírság a megállapított adóhiány 50-75 százaléka lehet, szóval nem kis összegről beszélünk.

Ha véletlenül, jó hiszeműen jársz el, de hibát vétesz, mondjuk átalányadósként számolod a költségeid, de közben másként jelentetted be a lakáskiadásod, akkor javítási kérelmet kell beadnod a NAV-hoz. Kritikusan fontos, hogy a kiállított bizonylatok adattartalma a valóságnak megfeleljen (alapvetően is, de ebből a szempontból nagyon).

Bonyolultnak tűnik, és nem akarjuk a kedved szegni, de a lakáskiadás témája ennél sokszorosan összetettebb, egy cikk terjedelmén bőven túlnyúlik. Ahhoz, hogy megtudd, neked mi a legjobb megoldás, érdemes felkeresned egy könyvelőt, mert minden eset egyedi elbírálású.


Blog cikk értesítő

Blog cikk értesítő

Iratkozz fel, ha szeretnél tudni a számlázással kapcsolatos legfrissebb hírekről és érdekelnek az akciók.

Back to Top